相続した事故物件はどう処分する？相続放棄か売却か？メリットとデメリット

日本社会の高齢化は周知の事実で、今も65歳以上の一人暮らしの割合は、ますます増えています。

そんな中、親の突然の孤独死で、事故物件扱いとなる実家を相続して困惑している方も居るでしょう。今はまだでも近い将来、自分に降り掛かってくる可能性は十分にあります。

この記事では、事故物件の実家を相続した時に、どうすべきかの選択肢として、

という観点から、事故物件の処理方法を、分かりやすく解説していきます。

事故物件とは何か

事故物件とは、孤独死、病死、事故死、自殺、他殺事件などが発生し、入居者が亡くなる場所となった物件を総称して「事故物件」といいます。

事故物件であれば、売り主に告知義務が発生し、買い手、借り主等に、事故の経過の説明責任があります。これをすることで公正な取引が出来るのですが、告知をすることで、その不動産価値にも大きく影響を与えます。

孤独死も事故物件になるのか？

厳密に言えば、孤独死＝事故物件とは限りません。

というのは、たとえ孤独死したとしても、すぐに家族に発見されたり、病気で自宅療養中に自宅で息を引取ったり、事故で２階から転げ落ちて病院に運ばれたが結局死亡してしまったりしたケース。いわゆる、死亡がすぐに確認され、家にダメージが確認されない場合は、事故物件にはなりません。

逆に、同じ孤独死であっても、遺体の発見が数日～数ヶ月が経過した場合や、臭い、変色や跡、遺体に虫が湧いてしまい特殊清掃された場合などは、孤独死でも「事故物件」とします。

一応、国土交通省の定める「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」があるので、それを基本にはしますが、残念ながら明確なスタンダードがある訳ではありません。つまり孤独死でも状況によって告知義務の有無が変わってきます。

しかしながら、グレーゾーンで告知をせずに売却や賃貸住宅として貸し出した場合、後のち買主や借手からクレームを出される場合があります。最悪の場合、契約解除や裁判を起こされたりと、大事になる場合もありますから、依頼している不動産会社と良く相談をすることが重要です。

ここから先は、事故物件とした場合の対処法を述べていきます。

告知義務をすると不動産価値は下がる？

相続した実家が「事故物件」としての条件に当てはまる場合には、売り手（家主）は事故の状況を告知する義務が生じます。

売買にしろ、賃貸にしろ、事故物件として告知されると、その不動産価値はとうぜんながら下落します。その事故の状況により、減額率も変わります。

事故物件の平均的な相場を表にすると、以下のようになります。

事件現場として著しく不動産価値が下がったケースでは、市場価格の10%程度になる場合もありました。上記は一般的な平均値であり、実際にはケースバイケースとなります。

事故物件を賃貸物件として貸出すメリット・デメリット

事故物件を賃貸するとなると、借主に対して事故の概要や状況を告知する義務があります。ですから、借手を探すことが難しくなりますし、賃料も相場よりも安く設定する必要があります。

賃貸ビジネスですから、その地域にどれほどの賃貸需要があるかのリサーチ、リフォーム費用はどの程度出費して、いくらに賃貸設定をすれば、どのくらいの期間で元が取れるのかなど、念入りにリサーチ、試算する事が重要です。そのためには管理会社や税理士と、綿密に計画を練る必要があります。

ここからは私個人の意見ですが、まず立地条件が良い物件であれば十分ビジネスになるとは思いますが、立地が悪い場所ではおすすめしません。十分に採算性を確認し、ビジネスになると判断できれば、賃貸ビジネスも十分可能です。

事故物件を賃貸するメリット

賃貸で成功するには、立地条件が重要になります。事故物件で成功するためには、１にも２にも立地条件でしょう。駅チカであったり、商店街に近いなどの好条件であれば、十分メリットがあるでしょう。

事故物件を賃貸するデメリット

立地条件があまり良くない場合は、賃貸ビジネスはデメリットになります。よほど何か別の好条件が重なれば、賃貸ビジネスで利益が出る可能性があります。アドバイザーとして、不動産会社、税理士などと協議を重ねる必要があります。

事故物件を相続したくない場合の相続放棄のメリット・デメリット

相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）が残したすべての財産の相続を放棄することです。相続放棄を行うと、初めから相続人とならなかったものと見なされ（民法949条）、亡くなった人の資産も負債も一切承継しないことになります

じつは遺産の中には不動産や預貯金などの資産が含まれますが、負の資産つまり借金なども、そのまま相続してしまうこととなります。相続放棄をすれば、負の遺産からも開放されるために、実際に放棄する人が年々増加しています。ただし、相続放棄をする場合、いくつかの注意点があります。

相続放棄の注意事項

１．相続放棄はすべての財産を放棄することになる

相続放棄は、相続する資産のすべてを放棄することになります。つまり「借金だけを放棄」と一部だけを選ぶことは出来ません。すべてが放棄されます。

２．相続放棄には申請期限がある

相続放棄は、相続の開始を知ってから３か月以内に手続きをしなければなりません。理由もないのに期間経過後に相続放棄を申請しても受付は却下されます。

３．相続財産の管理責任が残る

実はこれがやっかいです。

相続放棄をすれば、相続人は被相続人の財産を引き継ぐ必要はなくなります。ただし次順位の相続人が相続するまで、その財産を管理しなければなりません。

もし次順位の相続人がいない場合は、相続放棄をした相続人（自分）は相続財産管理人が選任されるまで、相続財産を管理しなければなりません。相続放棄は完了しているのに、相続人は相続財産を管理する責任が課せられてしまいます。

ここで問題なのが・・・

相続財産管理人は「誰かが家庭裁判所に申立てしない限り選任されない」のです。さらに、その選任には費用が掛かります。

相続人以外に選任の申立てをする者がいない場合は、自分でその費用を負担して、相続人が家庭裁判所に申立てをする必要があります。

自分はすでに相続放棄をしているので、財産を処分、変更する権利はもちろん無いのですが、相続財産管理人を選任するまで、相続財産を管理しなければならず、相続放棄をしたにもかかわらず「費用と負担」が負わされます。

事故物件を相続放棄するメリット

まとめとして、相続する資産にマイナス資産である、事故物件、借金などを、すべて放棄することによりマイナス資産からの開放が得られます。

事故物件を相続放棄するデメリット

それに対し、上記で説明したように、相続放棄は出来るものの、その後の次相続人または相続財産管理人の選任が終わるまで、放棄した相続資産を管理する義務が生じることが最大のデメリットとなります。

相続放棄のチョイスの結論

これは私個人の考えですが・・・

相続放棄をして、相続する負債や面倒な事故物件から逃れられても、その後に発生する管理責任のことを考えると、どんなに売値が安かろうと（例えば10万円とか30万とか）、相続したくない事故物件を売却した方がまだマシと言えないでしょうか？

事故物件を不動産業者に売却するメリット・デメリット

それでは、相続した事故物件の実家を、町の不動産会社に売却する場合を考えて見ましょう。

告知義務を行った事故物件である以上、一般の不動産と同じ金額での売却は、実際むずかしいです。というよりも、ほとんど無理です。相場の平均金額は、すでに上表でお見せしましたが、物件の事件性によって、価格差はかなりの額となります。

そして、ここが一番重要なポイントです・・・

この事故物件を町にある普通の不動産会社に売却依頼をしても、事故物件を「扱うことが初めて」又は「不慣れ」なために

1. そもそも「売れない」と依頼を断られる
2. 事故物件の告知を理由に超安く値切られる

と、十中八九このどちらかの結果となるでしょう。断られるか、激安に叩かれるか、の２択です。

この値切られた安い売却価格の上に、さらに不動産屋の仲介手数料を取られますから、ますます手取りは少なくなります。これらを承知した上で、一般の不動産屋に売却を依頼することになります。

一般の不動産会社に売却依頼するメリット

手間のかかる事故物件を、とにかくお金をもらって手放すことが出来、精神的・経済的安定が得られます。

一般の不動産会社に売却依頼するデメリット

事故物件の扱いに不慣れなために、断られる可能性も多く、受けてもらっても事故物件という風評被害のために、かなり安く叩かれます。また、事故物件の買手を探す期間が、一般の不動産以上に長い期間掛かります。

事故物件の売却には、もうひとつ事故物件専門に扱う不動産業者がいます。この業者については、下で説明します。

じつは『事故物件の相続』は『通常の相続』より難しい

事故物件の相続は通常の相続に比べて、特殊な事情がいろいろとあり、相続人単独で解決することが難しい状況にあることが多いです。

通常の相続手続きに加えて、さらに事故物件ともなると、医師の診断、警察の介入、司法解剖、近隣問題から相続人の特定なども加わり、相続人への心理的・肉体的な重圧は計り知れません。

これを相続人ひとりで抱え込むことは、ものすごい負担が掛かります。賃貸にする、相続放棄するなど、今後の路線が決まっていれば、そのように進めば良いのですが、特に決まっていないのであれば、「売却」の道が金銭的にも精神的にも一番楽な処分方法ではないでしょうか。

事故物件専門の不動産会社に買取依頼するのはアリか？

事故物件など特殊な訳あり物件は、通常の町中にある不動産会社では、ほぼまともに取扱えません。

もちろん、依頼すれば引受けるかも知れませんが、事故物件となると告知義務や風評被害など特殊事情があるので、まず適正価格での不動産売買はできないと考えるのが自然です。

事故物件を売りたいのであれば、おすすめは事故物件専門の買取不動産会社です。その理由は・・・

1. 事故物件を専門に扱うため、買取価格に高値が期待できる
2. 不動産会社が直接買取るため「仲介手数料」が掛からない
3. 直接買取りのため、支払いが最短７日～と短期間で受領できる
4. 自社に法務チームを持つため複雑な法律手続きを丸投げできる
5. 日本全国に対応している

これら特徴は、町中の普通の不動産会社では、まず期待出来ません。事故物件は専門不動産会社をおすすめする理由がココにあります。

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